房贷收紧：理财产品预期收益与贷款利率首现倒挂

­　　今年“3·17政策”之后，房贷一线城市房价持续走低，收紧收益首现很多卖房业主心理回归正常预期，理财利率没有那么“强势”了。产品

­　　北京的预期赵先生看准了房价下降的时机，终于凑够婚房首付，贷款倒挂准备买房子，房贷不料却遭遇银行贷款利率普遍上调的收紧收益首现情况。“房价下来了，理财利率贷款上去了。产品”赵先生在接受《中国经营报》记者采访时表示。预期

­　　首套房贷折扣难见

­　　以赵先生欲购买的贷款倒挂房子为例，成交价400万元左右的房贷二手房，除去首付、收紧收益首现契税及佣金等，理财利率需要贷款200万元。银行上调至基准利率，赵先生本息合计至少要比以前多付82953.52元，这让赵先生很是郁闷。

­　　记者从链家地产公司处获悉，北京地区大部分与其合作的银行，首套住房贷款执行基准利率，二套住房上浮20%，个别银行也有首套住房上浮10%或者5%的。问其原因，中介地产经纪人表示：“银行的贷款额度不够，但是银行得想办法赚钱啊，利率上升不就赚得多了？”

­　　据融360数据显示，除公积金外，目前北京有30家银行提供按揭贷款。以首套住宅为例，其中有5家银行在基准利率的基础上有折扣，友利银行执行基准利率的1.05倍，包商银行和广发银行暂无额度，其余22家银行均执行4.90%的基准利率。目前二套住宅的情况为，18家银行执行基准利率上浮1.1倍，8家银行执行上浮1.2倍，华夏银行(10.710, 0.03, 0.28%)上浮1.15倍，民生银行(8.030, 0.01, 0.12%)上浮1.3倍。

­　　实际上今年以来，北京地区的房贷利率已有两次调整。3月17日，北京出台房地产调控新政，商业银行上调首付比例，落实认房又认贷的首套认定标准，并停止审批25年以上的住房贷款。

­　　3月21日，工行、建行等16家北京地区银行一致决定，缩小首套房贷款利率优惠幅度，由不低于贷款基准利率的0.9倍调整为不低于贷款基准利率的0.95倍。

­　　5月1日，北京地区大部分银行再次上调房贷利率，自2017年5月1日起，以网签日期为准，新受理的个人住房按揭贷款业务，首套房贷最低执行利率不低于基准利率，二套房贷最低执行利率不低于基准利率的1.2倍。

­　　中原地产研究中心的最新统计数据显示，目前大部分城市首套房贷利率基本执行基准利率，二套房贷利率上浮10%~20%。

­　　贷款利率上调，不仅影响购房者，对地产中介公司也造成了一定的影响。记者走访了我爱我家地产中介公司门店，经纪人告诉记者，“确实对地产中介有所影响，现在买房者80%~90%都是贷款客户群体，利率上调了，成交量下降了。”至于有无应对银行贷款利率上升的对策，工作人员表示，并未接到公司的具体通知。

­　　一线城市购房刚需一族貌似非常“脆弱”，任何一个环节有些“风吹草动”都会影响其购买力的实现。面对铺天盖地的利率上调新闻，已购房者不禁要问，我们的利息也会增加吗？值得注意的是，此次房贷利率上涨，更多是银行应对流动性趋紧的节点而采取的自发行为，央行本身尚没有发出加息的信号。

­　　链家地产某金融顾问告诉记者，“银行利率上调对已贷款的购房者来说没有影响，只有基准利率发生变化的时候，才会调整。不过，基准利率的倍数不变，比如之前拿的是基准利率的1.1倍，基准利率调整了后，就按照新基准利率的1.1倍来还款。”记者随后也从几家银行信贷经理口中证实了这一说法。

­　　贷款压力将越来越大

­　　对于一线城市尤其是北京的购房群体来讲，刚刚迎来房价下降的利好局面，就赶上了银行利率上升的时代，一些欲购房者甚至跟记者抱怨道：“新政加上银行上调房贷利率，让一部分名义上可以买房的人实际上也丧失了资格。”

­　　据央行公开数据显示，2016年全年人民币贷款增加12.65万亿元，同比多增9257亿元。其中，多为个人住房按揭贷款的“住户部门中长期贷款”项目增加了5.68万亿元，占全部新增贷款额的比重接近45%。可见，房贷在银行贷款中所占比重很大，银行对房贷的政策性调整，也一定程度上反映了我国宏观经济和银行业的发展动态。

­　　北京某商业银行工作人员表示，“近期发售的理财产品预期收益率已经超过5%，而五年期及以上贷款利率只有4.9%，即便按基准利率发放个人房贷，也是亏钱的。”

­　　有分析称，由于银行资金面紧张，造成了理财产品利率飙升，资金成本不断加大，加之近期二手房成交量普遍下滑，个人房贷又属于中长期贷款，流动性较差，银行提高房贷利率也是无可厚非。

­　　据悉，6月份对银行来说是二季度宏观审慎评估体系(MPA)考核的关键节点，为保证流动性考核过关，加快信贷结构调整，银行自然会提高房贷利率，控制资金流向房地产。

­　　业内专家指出，近期国家加大整顿影子银行的力度、加速去杠杆，导致银行的资金面全线告急。虽然6月初，央行对14家金融机构开展MLF操作共2080亿元，这是上半年整个人民币货币放水的一个显著征兆。但是显然，这次放水并不解渴，从全国数据来看，个人房贷的平均利率已经见底反弹，去年下半年最低值为4.52%，今年一季度为4.55%，未来走势将或持续攀升。

­　　从6月14日央行和统计局公布的2017年5月份经济数据来看，新增金融机构贷款1.11万亿元，同比多增1264亿元。房贷虽然不低，但同比明显萎缩。居民贷款增加6106亿元，其中中长期贷款增加4326亿元，增速仍然不低，但同比去年同期下滑了近1000亿元，同比降幅创11年以来新低，这意味着房贷利率上调对房贷需求的影响正在逐步体现。从6月份以来的信息看，房贷利率依然在继续大幅上浮，因此，一定程度上也会抑制贷款需求。

­　　有学者认为，流动性趋紧是此轮房贷利率上涨的主因，但内因还是金融强监管。银监会对金融市场融资逐渐收紧，逐步落实银行的同业负债不得超出其总负债1/3的严格约束，个人新增房贷占比也有着严格的数量要求。

­　　此外，《商业银行押品管理条例》对抵押品的风险管控也应是银行考虑的因素。银行过去两年的房地产抵押品比例过高，最近房价有下行迹象，银行必然会调高对房地产的风险把控力度，所以房地产贷款审批难度加大。

­　　中原地产首席分析师张大伟表示，“房贷依然是大部分银行的优质业务，但是房贷的确在收紧，房贷的资金价格上行，放贷难度在加大，信贷利率上行是趋势。近期资金成本持续上升，包括余额宝等固定理财收益年化资金成本已经接近4.1%，这种情况下，叠加管理成本，按揭贷款的基准利率4.9%对于大部分银行来说，已经属于低利润产品。预计目前基准利率为主流的局面将逐渐转变为基准利率上浮。”

­　　“购房者的资金成本持续上升，已经逐渐完成了从量变到质变的过程，贷款的压力越来越大。” 张大伟补充道。

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